Vendre en Île-de-France
Vendre sa maison : les étapes, de l’estimation à l’acte
Prix, diagnostics, mandat, compromis, notaire : les étapes pour vendre sa maison en Île-de-France, avec les délais légaux et les frais à prévoir. Commencez par les prix des ventes signées près de chez vous.
✓ Délais légaux expliqués✓ Prix réels DVF✓ Estimation gratuite
Photo : maison en meulière à Palaiseau (Essonne), Lionel Allorge, licence CC BY-SA 3.0
Ventes 2025
Le marché pour vendre sa maison en Île-de-France
Avant de fixer un prix, regardez ce que les acheteurs ont réellement payé : des ventes signées chez le notaire, pas des prix d’annonce.
Prix médians au m². Source : DVF, data.gouv.fr, données publiées en octobre 2026, mises à jour automatiquement.
Le parcours complet
Les 8 étapes pour vendre sa maison
Survolez ou touchez une étape. Vendre son appartement suit le même chemin, avec en plus les documents de copropriété.
Estimer le prix
Comparez votre bien aux ventes récentes de biens semblables dans votre quartier, puis demandez un avis de valeur à un professionnel qui le visite. C'est l'étape qui décide de tout.
Faire les diagnostics
Des diagnostiqueurs certifiés préparent le dossier de diagnostic technique (DDT). Le DPE doit être prêt avant l'annonce. Notre outil plus bas vous dit lesquels.
Choisir comment vendre
Seul, en vente entre particuliers, ou avec une agence immobilière : mandat simple, semi-exclusif ou exclusif.
Préparer le bien
Ranger, désencombrer, réparer ce qui se voit, éclairer, entretenir le jardin : les acheteurs doivent pouvoir se projeter. Pas besoin de gros travaux.
Publier l'annonce
Photographies lumineuses, description précise et mentions obligatoires : prix, surface, DPE, renvoi vers Géorisques.
Organiser les visites
Logement aéré, documents à portée de main, réponses franches. Taire un défaut connu peut faire annuler la vente.
Négocier les offres
Une offre d'achat acceptée sans réserve, au prix proposé, vous engage. En cas de doute, faites une contre-proposition écrite.
Signer chez le notaire
Compromis ou promesse de vente d'abord, puis acte authentique chez le notaire, qui vous verse le prix.
Notre service
Ce que fait Arncap pour votre vente
Arncap n’est pas une agence : nous transmettons votre demande au conseiller immobilier partenaire de votre secteur.
Les prix réels, gratuitement
Sur nos pages locales : prix zone par zone et fourchette indicative selon votre surface.
Un conseiller de votre secteur
Le conseiller immobilier partenaire d’Arncap vous rappelle, visite votre maison et vous propose un prix argumenté.
Sans engagement
L’estimation est gratuite. Ensuite, vous décidez : vendre seul, avec ce conseiller ou avec une autre agence.
Étape 1
Fixer le bon prix dès le départ
Le prix juste, c’est celui des ventes réelles, pas celui des annonces. Trop haut, il fait fuir les acheteurs ; trop bas, il vous fait perdre de l’argent.
Les ventes signées autour de chez vous. DVF recense les transactions des 5 dernières années (Service Public) : tapez votre commune en haut de page ou ouvrez l’Essonne, le Val-de-Marne ou toute l’Île-de-France.
Un avis de valeur. Un professionnel visite et tient compte de ce qu’une médiane ne voit pas : état, terrain, exposition, DPE, quartier.
Le prix net vendeur. Raisonnez en somme qui vous revient, honoraires déduits ; si l’acheteur les paie, l’annonce affiche le prix avec et sans honoraires.
Vous vendez à Draveil ou autour ? La page prix de Draveil détaille les ventes zone par zone.
Maison en meulière à Montgeron (Essonne). Photo : Sebring12Hrs, licence CC BY-SA 4.0
Outil gratuit
Quels diagnostics pour vendre votre maison ?
Répondez à 6 questions : la liste s’affiche tout de suite, avec la durée de validité de chaque diagnostic. C’est au vendeur de les fournir, regroupés dans le DDT.
Vos diagnostics
D'après Service Public (diagnostics, validités, plomb). Votre diagnostiqueur confirme la liste exacte.
Appartement : la surface loi Carrez figure dans la promesse, et le syndic facture un état daté de 380 € TTC au maximum. En Île-de-France, la zone à risque de mérule se vérifie auprès de la préfecture de région (Service Public).
Performance énergétique
DPE : ce qui change pour les vendeurs
Vieux DPE à refaire
Les DPE faits entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (Service Public).
Chauffage électrique
Coefficient de l’électricité passé de 2,3 à 1,9 en 2026 : un DPE ancien peut être mis à jour gratuitement si l’étiquette s’améliore.
Encore en 2027
Au 1er janvier 2027, le coefficient passe de 1,9 à 1,7, et une nouvelle classe apparaît pour certains bâtiments (arrêtés de 2026).
Le DPE ne vous oblige pas à faire des travaux avant de vendre. Mais s’il est faux ou incomplet dans l’annonce, le vendeur particulier risque jusqu’à 3 000 € d’amende. En savoir plus : notre article sur le DPE et les aides pour des travaux.
Étape 3
Agence ou vente entre particuliers ?
Comparez les 4 façons de vendre (Service Public, mandats de vente).
Entre particuliers
Vous gérez tout : estimation, annonce, visites, négociation. Le notaire reste obligatoire pour l’acte.
Mandat simple
Plusieurs agences en même temps, et vous gardez le droit de vendre vous-même.
Semi-exclusif
Une seule agence, mais vous pouvez aussi trouver vous-même un acheteur.
Mandat exclusif
Une seule agence, qui est la seule à pouvoir vendre.
À lire dans tout mandat : la clause pénale peut vous obliger à indemniser l’agent jusqu’à 24 mois après le mandat, dans la limite des honoraires prévus, si vous vendez à un acheteur qu’il vous a présenté. Mandat signé hors de l’agence après démarchage : 14 jours pour vous rétracter.
Étapes 7 et 8
De l’offre à l’acte : le calendrier de la vente
Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale engage le vendeur et laisse une option à l’acheteur (Service Public).
Vous acceptez une offre d'achat
Une acceptation sans réserve, au prix proposé, vous engage : vous ne pouvez plus vous rétracter. Une contre-proposition, elle, ne vous engage pas (Service Public).
Signature du compromis ou de la promesse
L'acheteur verse souvent une somme bloquée chez le notaire : dépôt de garantie, souvent 10 % du prix, pour un compromis ; indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 %, pour une promesse.
Rétractation de l'acheteur : 10 jours
Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Vous, vendeur, n'avez pas ce droit, sauf clause prévue au contrat.
Condition de prêt : au moins 1 mois
En général 45 à 60 jours. Si l'acheteur n'obtient pas son prêt et vous en informe, justificatifs à l'appui, dans les délais fixés, la vente tombe et il récupère les sommes versées (Service Public).
Signature de l'acte authentique
Aucun délai légal : la date est fixée dans le compromis et peut être prolongée par avenant. Le notaire vérifie avant vos titres, les hypothèques, l'urbanisme et le droit de préemption.
Le prix vous est versé
En principe dans le mois qui suit l'enregistrement de la vente au service de la publicité foncière (Service Public).
À préparer
Votre dossier de vente, à cocher
Cochez au fur et à mesure : votre progression reste enregistrée sur cet appareil. Liste établie d’après Service Public.
Vous
La maison
Son état
Copropriété
Vous recevrez aussi nos conseils immobiliers. Désinscription en un clic. Mentions légales
Budget
Ce que la vente vous coûte
Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur, sauf accord contraire. Voici ce qui peut rester pour vous.
Diagnostics
Prix libre : le prix du DPE, par exemple, n'est pas réglementé (Service Public). Demandez plusieurs devis.
Agence
Les honoraires sont fixés dans le mandat ; l'annonce indique qui les paie.
Prêt en cours
Indemnités de remboursement anticipé plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et à 3 % du capital restant dû (Service Public). Aucune si la vente suit le changement de lieu de travail, la perte d'emploi subie ou le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
Plus-value
Votre résidence principale est exonérée. Pour un autre bien, sauf exonération : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements (Service Public).
Copropriété
État daté facturé par le syndic : 380 € TTC au maximum.
Pièges
Les 4 erreurs qui font rater une vente
Un prix rêvé
Au-dessus des ventes comparables, la vente traîne et finit en baisse de prix.
Un DPE oublié
Pas d’annonce sans DPE valide : vérifiez sa date avant tout.
Un défaut caché
Fissure, infiltration, travaux votés : dites-le et notez-le au compromis.
Un mandat mal lu
Durée, honoraires, clause pénale : lisez tout avant de signer.
Vendre et racheter
Vous vendez pour acheter ?
Maison à Brunoy (Essonne). Photo : GFreihalter, licence CC BY-SA 3.0
Vendre d’abord
Vous connaissez votre budget exact, mais il faut caler la date de l’acte avec votre futur achat.
Acheter d’abord
Le prêt relais est un prêt transitoire de courte durée, pour les propriétaires qui achètent avant d’avoir vendu. Il suppose de vendre ensuite : une estimation réaliste s’impose avant de le signer.
Dans votre offre d’achat, vous pouvez annoncer votre plan de financement, prêt relais compris (Service Public). Côté achat : les étapes pour acheter un bien immobilier et les aides et prêts.
Combien vaut votre maison ?
Le conseiller immobilier partenaire d’Arncap de votre secteur visite votre bien et vous propose un prix argumenté à partir des ventes comparables. Gratuit et sans engagement.
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Que faire si mon bien immobilier ne se vend pas ?Vente longue : comment relancer la vente sans brader.Questions fréquentes
Vendre sa maison : vos questions
Combien de temps faut-il pour vendre une maison ?
La loi ne fixe aucune durée pour trouver un acheteur : elle dépend surtout du prix affiché et du marché local. Une fois l’acheteur trouvé : 10 jours de rétractation après le compromis, une condition de prêt d’au moins 1 mois (en général 45 à 60 jours), puis la date de l’acte fixée ensemble. Vente qui traîne ? Lisez que faire si votre bien ne se vend pas.
Faut-il passer par une agence immobilière pour vendre ?
Non. Vous pouvez vendre seul ou confier la vente à un ou plusieurs agents par un mandat de vente. Seul, vous économisez les honoraires mais gérez tout. Dans tous les cas, l’acte est signé chez le notaire.
Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?
Le compromis engage le vendeur et l’acheteur. La promesse unilatérale engage le vendeur seul ; l’acheteur dispose d’une option. Une promesse unilatérale signée sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours suivant son acceptation par l’acheteur, sinon elle est nulle (Service Public).
Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non, sauf clause de rétractation ou de dédit prévue au contrat. Seul l’acheteur non professionnel dispose de 10 jours calendaires. Et accepter sans réserve une offre au prix proposé vous engage déjà.
Peut-on vendre sa maison avec un crédit en cours ?
Oui : un prêt classique peut être remboursé par anticipation à la vente, avec mainlevée de l’hypothèque s’il y en a une. Des indemnités peuvent être dues dans les limites légales, sauf vente liée au changement de lieu de travail, à la perte d’emploi subie ou au décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Un PTZ doit être soldé au plus tard à la publication de la vente, sauf transfert accepté par la banque (Service Public).
Quel est le rôle du notaire dans la vente ?
Il rédige l’acte authentique, obligatoire. Avant, il vérifie l’identité des parties, l’origine de propriété, les hypothèques, l’urbanisme et les droits de préemption. Après, il fait publier la vente puis vous verse le prix. Chacun peut avoir son notaire : les frais sont partagés, sans surcoût.
Doit-on payer des impôts quand on vend sa maison ?
Pas sur votre résidence principale : la plus-value est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, elle est imposée, sauf exonération, à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements ; le notaire s’occupe de la déclaration (Service Public).
Où voir les prix de vente réels près de chez moi ?
Tapez votre commune en haut de cette page : vous voyez les prix des ventes signées (DVF). Nos pages Essonne et Val-de-Marne détaillent les prix commune par commune. Pour un prix argumenté, demandez l’estimation gratuite.
Textes de référence : Code de la construction et de l’habitation, articles L271-1 à L271-4 ; Code civil, articles 1124 et 1589-2 ; loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ; Code de la consommation, articles L313-47 à L313-49 ; Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH.
Vous vendez votre maison en Île-de-France ?
Décrivez votre bien en quelques minutes : le conseiller immobilier partenaire d’Arncap de votre secteur vous recontacte et vous propose un prix réaliste. Gratuit et sans engagement.