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Villeneuve-le-Roi (94290) – Val-de-Marne
Villeneuve-le-Roi : le prix au m² des maisons et appartements vendus
Plus d’un logement sur deux est une maison à Villeneuve-le-Roi. Voici les prix réellement signés chez le notaire, ce qui les fait varier, jusqu’au bruit de l’aéroport d’Orly. Pour votre bien, le conseiller immobilier partenaire de votre secteur fait l’estimation avec vous.
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Photo : la mairie de Villeneuve-le-Roi, Chabe01, licence CC BY-SA 4.0
Ventes 2025
Prix m2 Villeneuve-le-Roi : l’essentiel en quatre chiffres
Source : demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr, données publiées en octobre 2026. Prix médians calculés par Arncap, mis à jour automatiquement.
Prix immobilier
Prix moyen ou prix médian : les ventes de 2024 et 2025 à Villeneuve-le-Roi
D’après les demandes de valeurs foncières (DVF), 179 logements ont été vendus à Villeneuve-le-Roi (94290) en 2024 et 167 en 2025. Nous publions un prix médian plutôt qu’un prix moyen : la moitié des ventes se situe au-dessus, l’autre au-dessous, et une vente hors norme ne le fausse pas.
| Ventes DVF à Villeneuve-le-Roi | Maisons 2024 | Maisons 2025 | Appartements 2024 | Appartements 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Prix médian au m² | 3 777 € | 3 750 € | 3 529 € | 3 227 € |
| Prix bas (1er quartile) | 3 091 € | 3 079 € | 2 981 € | 2 888 € |
| Prix haut (3e quartile) | 4 500 € | 4 774 € | 4 262 € | 3 686 € |
| Prix médian du bien | 289 000 € | 281 514 € | 171 000 € | 166 500 € |
| Surface médiane | 80 m² | 75 m² | 55 m² | 50 m² |
| Ventes d'un seul logement | 95 | 85 | 71 | 72 |
En 2025, la moitié des maisons s’est vendue entre 3 079 €/m² (prix bas) et 4 774 €/m² (prix haut), pour une surface médiane de 75 m² et un terrain médian de 360 m². Les appartements vendus, d’une surface médiane de 50 m², se situent entre 2 888 et 3 686 €/m².
Sur un an, l’évolution des prix est la suivante : le prix médian au m² des maisons est quasi stable (-0,7 %) ; celui des appartements recule de 8,6 %. Avec un volume de ventes comme celui de Villeneuve-le-Roi, un écart de quelques points peut tenir aux biens vendus dans l’année autant qu’au marché immobilier.
Rue par rue
La carte des ventes : le micro-marché local autour de votre adresse
La commune est découpée en sections du cadastre : chacune affiche son prix médian au m², un micro-marché local plus fin qu’une moyenne de ville. Tapez votre adresse, choisissez maison ou appartement et indiquez la surface : la carte montre les ventes les plus proches et une fourchette indicative. Ce n’est pas une estimation.
Votre bien
Maison, appartement ou terrain : ce qui fait varier le prix au m²
Selon l’Insee, 53,6 % des 8 805 logements de la commune sont des maisons (recensement 2023). Sur 2024 et 2025, l’analyse des ventes porte sur 179 maisons et 141 appartements vendus seuls.
Maisons
Le prix au m² d'une maison peut varier avec sa surface habitable et son nombre de pièces. Voici le prix médian au m² par tranche de surface, puis par nombre de pièces, avec le nombre de ventes de chaque tranche.
Appartements
Prix médian au m² des appartements vendus selon le nombre de pièces, avec le nombre de ventes de chaque tranche : comparez la ligne qui correspond à votre logement.
Terrain
Prix médian total d'une maison vendue selon la surface de sa parcelle, avec le nombre de ventes de chaque tranche :
Le détail des maisons vendues par surface, pièces et terrain
| Maisons vendues (2024-2025) | Ventes | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Moins de 70 m² | 71 | 4 545 € |
| 70 à 99 m² | 75 | 3 614 € |
| 100 à 129 m² | 28 | 3 091 € |
| 130 m² et plus | 5 | 2 842 € |
| 1 pièces | 3 | ND € |
| 2 pièces | 13 | 3 953 € |
| 3 pièces | 60 | 4 056 € |
| 4 pièces | 50 | 3 585 € |
| 5 pièces et plus | 53 | 3 381 € |
| Terrain 300 à 499 m² (prix médian 300 000 €) | 68 | 3 733 € |
| Terrain moins de 300 m² (prix médian 255 000 €) | 61 | 3 800 € |
| Terrain 500 à 799 m² (prix médian 317 900 €) | 37 | 3 750 € |
| Terrain 800 m² et plus (prix médian 335 000 €) | 5 | 4 118 € |
Dans quelles tranches de prix se vendent les logements ?
Maisons vendues en 2024 et 2025 :
- moins de 250 000 € : 58 ventes (32 %) ;
- de 250 000 à 349 999 € : 77 ventes (43 %) ;
- de 350 000 à 499 999 € : 40 ventes (22 %) ;
- 500 000 € et plus : 4 ventes (2 %).
Appartements :
- moins de 120 000 € : 29 ventes (21 %) ;
- de 120 000 à 199 999 € : 69 ventes (49 %) ;
- de 200 000 à 249 999 € : 22 ventes (16 %) ;
- 250 000 € et plus : 21 ventes (15 %).
Quels mois concentrent le plus de ventes ?
Sur 320 ventes (2024 et 2025), les actes sont les plus nombreux en sept, juil, oct et les moins nombreux en févr, mai. DVF date la vente au jour de l'acte chez le notaire, qui suit le compromis de plusieurs semaines : un acte de juin correspond souvent à un accord du printemps.
Délai de vente, frais de notaire : ce que ces prix ne disent pas
DVF enregistre le prix de vente et la date de l’acte, pas la date de mise en vente ni le prix affiché : le délai de vente ne peut pas en être tiré, et nous n’en publions aucun.
Les frais de notaire, à la charge de l’acheteur (article 1593 du code civil), s’ajoutent au prix de vente : droits et taxes, émoluments du notaire, frais de débours (Service-public.fr).
Votre maison n’est pas une médiane
Jardin, extension, combles aménagés, travaux, distance à la gare, exposition au bruit : le conseiller immobilier partenaire de votre secteur en tient compte pour fixer un prix réaliste, gratuitement.
Aéroport, Seine, DPE
Bruit d’Orly, Seine, DPE : ce que l’acheteur vérifiera
L’aérodrome de Paris-Orly s’étend en partie sur la commune (rapport du plan de gêne sonore). Trois sujets reviennent dans une vente à Villeneuve-le-Roi : la zone de bruit, les risques et l’énergie. Mieux vaut les préparer avant les visites.
Plan d’exposition au bruit : environ 40 % de la commune en zone A ou B
Le plan d’exposition au bruit (PEB) de Paris-Orly a été approuvé par arrêté interpréfectoral du 21 décembre 2012. Il ne compte que deux zones de bruit fort, A et B ; dans l’ancienne zone C du plan de 1975, les restrictions de construction demeurent (rapport de présentation du PEB).
Selon ce rapport, 341,9 hectares de Villeneuve-le-Roi sont en zone A ou B, dont 130,8 en zone A, soit environ 40 % des 844 hectares de la commune. Ces zones limitent la construction de logements neufs ; la rénovation et l’extension mesurée restent admises si elles n’augmentent pas le nombre d’habitants.
Vendre en zone de bruit : l’état des nuisances sonores aériennes
Depuis le 1er juin 2020, le vendeur d’un logement situé dans une zone d’un PEB remet à l’acheteur un état des nuisances sonores aériennes (ENSA), joint au dossier de diagnostic technique (article L112-11 du code de l’urbanisme). S’il manque, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix (ministère de la Transition écologique).
Votre adresse est-elle concernée ? Le PEB se consulte sur le Géoportail, en mairie ou en données ouvertes.
Plan de gêne sonore : une aide à l’insonorisation sous conditions
Le plan de gêne sonore (PGS) d’Orly, approuvé le 30 décembre 2013, délimite les secteurs où les riverains peuvent demander une aide financière pour insonoriser leur logement, financée par la taxe sur les nuisances sonores aériennes. Selon son rapport de présentation, 8 027 logements de Villeneuve-le-Roi sont dans son périmètre (comptage de 2008).
Le logement doit notamment avoir été autorisé avant la publication du plan (rapport du PGS). Si vos fenêtres ont été changées avec cette aide, gardez les factures pour l’acheteur.
Seine, inondation, sécheresse : l’état des risques
La base Gaspar de Géorisques (export du 5 octobre 2026) recense à Villeneuve-le-Roi le risque d’inondation, le risque industriel et le transport de marchandises dangereuses. La commune est couverte par le plan de prévention du risque inondation de la Marne et de la Seine, approuvé le 12 novembre 2007, et par deux plans de prévention des risques technologiques, approuvés en 2011 et 2016.
Douze reconnaissances de catastrophe naturelle y ont été publiées : neuf pour inondations et/ou coulées de boue (dont 2016 et 2018), une pour mouvement de terrain (1999) et deux pour sécheresse (2003 et 2020). Le vendeur remet un état des risques (article L125-5 du code de l’environnement), gratuit sur ERRIAL.
DPE, rénovation et passoires énergétiques
Plus d’une maison occupée sur trois a été achevée avant 1946, et 32,9 % des résidences principales datent de 1946 à 1970 (Insee, 2023). L’étiquette DPE et les travaux à prévoir, de la rénovation légère (sols, peintures) à la rénovation lourde (isolation, toiture, chauffage), entrent dans la négociation.
Pour un acheteur qui veut louer, c’est décisif : les passoires énergétiques classées G ne peuvent plus être louées depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034 (ministère de la Transition écologique).
Taxe foncière, diagnostics : les documents à réunir
- dernier avis de taxe foncière (impôts locaux) ;
- diagnostics, dont le DPE, l’état des risques et, en zone de bruit, l’ENSA ;
- factures de travaux, de rénovation ou d’insonorisation ;
- pour un appartement, documents de copropriété et montant des charges.
À lire : que faire si votre bien immobilier ne se vend pas et le prix d’une expertise immobilière professionnelle.
En 3 étapes
Faire estimer votre bien à Villeneuve-le-Roi
Arncap n’est pas une agence : votre demande est transmise au conseiller immobilier partenaire d’Arncap pour le secteur de Villeneuve-le-Roi.
Vous décrivez votre bien
Maison ou appartement, surface, nombre de pièces, terrain, travaux et calendrier de vente : le formulaire prend quelques minutes.
Le conseiller vous rappelle
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Investissement immobilier
Loyer m² et rendement locatif à Villeneuve-le-Roi
Votre acheteur prépare peut-être un investissement immobilier : voici ce qu’un logement de la commune se loue, d’après les loyers d’annonce publiés par le ministère, et le rendement brut qui en découle au prix médian DVF.
| Logement loué | Loyer m² par mois | Loyer bas – loyer haut | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|
| Maisons | 16,3 € | 11,5 € – 23,1 € | environ 5,2 % |
| Appartements (tous) | 18,7 € | 15,7 € – 22,2 € | environ 7,0 % |
| Studios et deux pièces | 21,8 € | 18,8 € – 25,4 € | environ 6,9 % (studio), 7,1 % (2 pièces) |
| 3 pièces et plus | 17,0 € | 13,8 € – 20,8 € | environ 6,1 % (3 pièces), 6,5 % (4 pièces et plus) |
Loyers d’annonce charges comprises, carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, calculés au niveau de la commune pour les quatre lignes. Ce n’est ni un loyer moyen de baux signés ni un loyer médian : c’est un loyer prédit à partir des annonces, avec son intervalle (loyer bas, loyer haut).
Rendement locatif brut = douze mois de loyer / prix médian au m² DVF (calcul Arncap), avant charges, taxe foncière, vacance et frais de notaire. Villeneuve-le-Roi est classée en zone A du zonage ABC (liste en vigueur depuis le 26 juin 2026), qui mesure la tension du marché locatif.
Villeneuve-le-Roi en chiffres
Une commune de maisons du Grand Paris, au bord de la Seine
Villeneuve-le-Roi fait partie de la Métropole du Grand Paris (API Découpage administratif) et compte 21 000 habitants en 2023 selon l’Insee, soit 2 500 habitants au km². Son parc immobilier compte 4 722 maisons pour 3 963 appartements.
Propriétaires et locataires
58,0 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, installés depuis 20,5 ans en moyenne ; 40,2 % sont locataires (21,5 % des ménages en HLM). Le taux de chômage des 15-64 ans atteint 11,9 %.
Résidences principales
94,8 % des logements sont des résidences principales, 0,4 % des résidences secondaires et 4,8 % des logements vacants. Les maisons comptent 4,4 pièces en moyenne, les appartements 2,9.
RER C
La gare de Villeneuve-le-Roi est desservie par le RER C (Île-de-France Mobilités). La distance à pied jusqu’à la gare fait partie des critères que le conseiller regarde.
Mêmes calculs DVF, ventes 2025, pour les communes du Val-de-Marne dont le centre est à moins de 5 km de celui de Villeneuve-le-Roi : Orly, Ablon-sur-Seine, Villeneuve-Saint-Georges, Thiais, Choisy-le-Roi, Valenton et Rungis.
Orly 1,0 kmAblon-sur-Seine 1,5 kmVilleneuve-Saint-Georges 3,2 kmThiais 3,5 kmChoisy-le-Roi 3,6 kmValenton 4,3 kmRungis 4,6 km
Estimations détaillées des communes proches :
Montgeron 5,8 kmDraveil 6,2 kmYerres 6,6 kmSavigny-sur-Orge 6,7 km
Distances entre les centres des communes.
| Commune (ventes 2025) | Maisons, prix médian au m² | Appartements, prix médian au m² | Ventes de logements |
|---|---|---|---|
| Villeneuve-le-Roi | 3 750 € | 3 227 € | 167 |
| Orly | 3 988 € | 3 373 € | 126 |
| Ablon-sur-Seine | 3 599 € | 2 593 € | 59 |
| Villeneuve-Saint-Georges | 3 187 € | 2 561 € | 183 |
| Thiais | 4 474 € | 3 684 € | 309 |
| Choisy-le-Roi | 4 389 € | 3 481 € | 444 |
| Valenton | 3 593 € | 3 558 € | 41 |
| Rungis | 4 809 € | 3 912 € | 106 |
Maisons : Villeneuve-le-Roi est au-dessous de 4 de ses 7 voisines. Appartements : Villeneuve-le-Roi est au-dessous de la plupart de ses voisines.
Toutes les communes du département : prix immobilier dans le Val-de-Marne.
Maison ou appartement à Villeneuve-le-Roi : parlons de votre prix
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Transparence
Méthode et sources
Comment sont calculés ces prix ?
Prix : demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), publiées par l’État sur data.gouv.fr. Années complètes 2024 et 2025, données publiées en octobre 2026 et mises à jour automatiquement sur cette page. Une vente de logement est une mutation « vente » contenant au moins une maison ou un appartement.
Prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, sur les ventes d’un seul logement (dépendances admises), entre 500 et 30 000 €/m². Médiane publiée à partir de 5 ventes. Prix bas et prix haut = 1er et 3e quartiles. Carte : sections du cadastre Etalab, adresses via la Base adresse nationale.
DVF ne contient ni l’état du bien, ni le DPE, ni l’exposition au bruit, ni le délai de vente : ces chiffres décrivent le marché, pas la valeur de votre logement.
Bruit, risques, population : les autres sources
Sources consultées en octobre 2026 : Insee, dossier complet de Villeneuve-le-Roi (recensement 2023, paru le 27 août 2026) ;
rapport de présentation du PEB de Paris-Orly (arrêté du 21 décembre 2012) ; rapport de présentation du PGS de Paris-Orly (arrêté du 30 décembre 2013) ; ministère de la Transition écologique, bruit autour des aéroports ; base Gaspar (export du 5 octobre 2026) ;
carte des loyers 2025 ; zonage ABC ; gares Île-de-France Mobilités ; API Découpage administratif ; Service-public.fr, frais de notaire.
Les autres départements de la région : estimation immobilière en Île-de-France.