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Choisy-le-Roi (94600) – Val-de-Marne
Prix immobilier à Choisy-le-Roi : le prix au m² des ventes signées
Studios, T2, T3 ou maisons : ce que les logements de Choisy-le-Roi se vendent vraiment chez le notaire, d’après les données publiées par l’État. Pour estimer le vôtre, le conseiller immobilier partenaire de votre secteur prend le relais.
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Photo : la Seine à Choisy-le-Roi, Chabe01, licence CC BY-SA 4.0
Ventes 2025
Choisy-le-Roi : les ventes de logements en chiffres
Source : demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr, données publiées en octobre 2026. Prix médians calculés par Arncap, actualisés automatiquement.
Adresse par adresse
Carte des prix au m² à Choisy-le-Roi
Chaque zone correspond à une section du cadastre, pas à un quartier commercial. Survolez-la pour lire son prix médian au m², ou tapez votre adresse : la carte affiche les ventes les plus proches et une fourchette indicative selon le type de bien et la surface. Une fourchette, pas une estimation.
Prix médian
Prix bas, prix médian, prix haut : les ventes de 2024 et 2025
D’après les demandes de valeurs foncières (DVF) publiées sur data.gouv.fr, 386 logements ont été vendus à Choisy-le-Roi en 2024, puis 444 en 2025. Ce volume de ventes porte sur des prix signés chez le notaire, pas sur des prix d’annonces. Nous publions un prix médian plutôt qu’un prix moyen : une vente hors norme ne le déplace pas.
| Ventes DVF à Choisy-le-Roi | Maisons 2024 | Maisons 2025 | Appartements 2024 | Appartements 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Prix médian au m² | 4 411 € | 4 389 € | 3 456 € | 3 481 € |
| Prix bas (1er quartile) | 3 880 € | 3 602 € | 2 884 € | 2 930 € |
| Prix haut (3e quartile) | 5 069 € | 5 161 € | 3 934 € | 4 037 € |
| Prix médian du bien | 322 500 € | 355 000 € | 179 000 € | 175 500 € |
| Surface médiane | 70 m² | 81 m² | 55 m² | 54 m² |
| Ventes d'un seul logement | 66 | 71 | 301 | 346 |
En 2025, la moitié des appartements s’est vendue entre 2 930 €/m² (prix bas) et 4 037 €/m² (prix haut), pour une surface médiane de 54 m². Côté maisons, l’écart va de 3 602 à 5 161 €/m².
Sur un an, le prix médian au m² des appartements est quasi stable (+0,7 %) ; celui des maisons est quasi stable (-0,5 %).
Studio, T2, T3
Le nombre de pièces, premier écart de prix à Choisy-le-Roi
Les appartements font l’essentiel du marché : sur 2024 et 2025, l’analyse porte sur 642 appartements vendus pour 137 maisons. Plus le logement compte de pièces, plus son prix au m² baisse.
Studios et T2
Les petites surfaces se paient le plus cher au m² : 4 436 €/m² pour les studios, 3 729 €/m² pour un T2.
T3 et grands appartements
Un T3 se négocie autour de 3 421 €/m², un 4 pièces ou plus autour de 3 043 €/m² : le prix total monte, le prix au m² descend.
Les maisons
Plus rares, elles suivent la même logique de surface : 5 000 €/m² sous 70 m², 3 868 €/m² entre 100 et 129 m².
Appartements : ventes et prix médian au m² par nombre de pièces
| Appartements vendus (2024–2025) | Ventes | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Studios (1 pièce) | 74 | 4 436 € |
| 2 pièces (T2) | 186 | 3 729 € |
| 3 pièces (T3) | 222 | 3 421 € |
| 4 pièces et plus | 160 | 3 043 € |
Ventes 2024 et 2025 cumulées, appartements vendus seuls. Médiane publiée à partir de 5 ventes.
Maisons : le détail par surface, pièces et terrain
| Maisons vendues (2024-2025) | Ventes | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Moins de 70 m² | 55 | 5 000 € |
| 70 à 99 m² | 41 | 4 400 € |
| 100 à 129 m² | 32 | 3 868 € |
| 130 m² et plus | 9 | 3 720 € |
| 1 pièces | 1 | ND € |
| 2 pièces | 11 | 4 821 € |
| 3 pièces | 49 | 4 732 € |
| 4 pièces | 39 | 4 405 € |
| 5 pièces et plus | 37 | 3 879 € |
| Terrain 300 à 499 m² (prix médian 380 000 €) | 47 | 4 389 € |
| Terrain moins de 300 m² (prix médian 320 000 €) | 69 | 4 417 € |
| Terrain 500 à 799 m² (prix médian 380 000 €) | 7 | 3 800 € |
Combien coûte un logement à Choisy-le-Roi ? Les ventes par tranche de prix
Maisons vendues en 2024 et 2025 :
- moins de 250 000 € : 21 ventes (15 %) ;
- de 250 000 à 349 999 € : 50 ventes (36 %) ;
- de 350 000 à 499 999 € : 48 ventes (35 %) ;
- 500 000 € et plus : 18 ventes (13 %).
Appartements :
- moins de 120 000 € : 89 ventes (14 %) ;
- de 120 000 à 199 999 € : 316 ventes (49 %) ;
- de 200 000 à 249 999 € : 135 ventes (21 %) ;
- 250 000 € et plus : 102 ventes (16 %).
Quels mois concentrent le plus de ventes ?
Sur 779 ventes (2024 et 2025), les actes sont les plus nombreux en juil, sept, oct et les moins nombreux en août, nov. DVF date la vente au jour de l'acte chez le notaire, qui suit le compromis de plusieurs semaines : un acte de juin correspond souvent à un accord du printemps.
Votre logement est-il dans la moyenne ?
Une médiane ignore l’étage, l’ascenseur, le balcon, la vue sur Seine ou l’état de la copropriété. Le conseiller immobilier partenaire de votre secteur en tient compte, gratuitement.
Autour de Choisy-le-Roi
Choisy-le-Roi comparée à ses voisines du Val-de-Marne
Mêmes calculs DVF, ventes 2025, pour les communes dont le centre est à moins de 5 km de celui de Choisy-le-Roi : Thiais, Orly, Créteil, Valenton, Vitry-sur-Seine, Villeneuve-Saint-Georges, Alfortville, Villeneuve-le-Roi, Ablon-sur-Seine et Maisons-Alfort.
Thiais 2,5 kmOrly 2,9 kmValenton 3,3 kmCréteil 3,3 kmVitry-sur-Seine 3,4 kmVilleneuve-Saint-Georges 3,5 kmVilleneuve-le-Roi 3,6 kmAlfortville 3,6 kmAblon-sur-Seine 4,4 kmMaisons-Alfort 4,5 km
Estimations détaillées des communes proches :
Yerres 7,8 kmMontgeron 8,2 kmDraveil 9,5 kmBrunoy 9,9 km
Distances entre les centres des communes.
| Commune (ventes 2025) | Maisons, prix médian au m² | Appartements, prix médian au m² | Ventes de logements |
|---|---|---|---|
| Choisy-le-Roi | 4 389 € | 3 481 € | 444 |
| Thiais | 4 474 € | 3 684 € | 309 |
| Orly | 3 988 € | 3 373 € | 126 |
| Valenton | 3 593 € | 3 558 € | 41 |
| Créteil | 5 393 € | 3 551 € | 634 |
| Vitry-sur-Seine | 4 697 € | 3 870 € | 539 |
| Villeneuve-Saint-Georges | 3 187 € | 2 561 € | 183 |
| Villeneuve-le-Roi | 3 750 € | 3 227 € | 167 |
| Alfortville | 6 222 € | 4 916 € | 433 |
| Ablon-sur-Seine | 3 599 € | 2 593 € | 59 |
| Maisons-Alfort | 6 467 € | 5 413 € | 653 |
Maisons : Choisy-le-Roi est au-dessous de 5 de ses 10 voisines. Appartements : Choisy-le-Roi est au-dessous de la plupart de ses voisines.
Les 47 communes du département : prix au m² dans le Val-de-Marne.
Petite couronne
Une ville de première couronne, surtout faite d’appartements
Selon le dossier complet de l’Insee (recensement 2023), Choisy-le-Roi compte 45 946 habitants et 21 800 logements, dont 82,2 % d’appartements et 15,5 % de maisons. Les appartements sont passés de 14 527 en 2012 à 17 919 en 2023 : la ville de petite couronne s’est beaucoup construite.
Un parc récent en partie
23,2 % des résidences principales ont été achevées entre 2006 et 2020, 45,2 % entre 1946 et 1990. Un appartement ancien se compare donc parfois à des logements récents vendus à proximité.
Population et logements
92,6 % des logements sont des résidences principales et 5,5 % des logements vacants. 61,3 % des ménages sont locataires (dont 32,4 % en HLM), 37,1 % propriétaires, installés depuis 17,3 ans en moyenne. Taux de chômage des 15-64 ans : 13,1 %.
RER C et tram T9
La commune a une gare RER sur la ligne C (Choisy-le-Roi) et est desservie par le tramway T9, mis en service le 10 avril 2021 vers Paris Porte de Choisy, notamment aux stations Rouget de Lisle, Verdun-Hoche, Carle-Darthe et Four-Peary (Île-de-France Mobilités).
En 3 étapes
Faire estimer votre bien à Choisy-le-Roi
Arncap n’est pas une agence : votre demande est transmise au conseiller immobilier partenaire d’Arncap qui suit le secteur de Choisy-le-Roi.
1. Votre bien en quelques lignes
Appartement ou maison, surface, pièces, étage, projet de vente : le formulaire prend quelques minutes.
2. Un échange avec le conseiller
Le conseiller immobilier partenaire de votre secteur vous rappelle pour préciser l’état du logement et votre calendrier.
3. Un prix appuyé sur des ventes
Il compare votre bien aux ventes récentes de logements semblables pour proposer un prix de vente réaliste, sans engagement.
Loyers
Location ou vente : loyers et rendement locatif à Choisy-le-Roi
Si vous hésitez à mettre votre logement en location, ou si votre acheteur prépare un investissement immobilier, voici les loyers d’annonce publiés par le ministère pour la commune.
Studios et T2
Loyer : 22,9 €/m² par mois.
Rendement brut : environ 6,2 % (studio), 7,4 % (T2).
T3 et plus
Loyer : 19,3 €/m² par mois.
Rendement brut : environ 6,8 % pour un T3.
Tous appartements
Loyer : 20,2 €/m² par mois.
Rendement brut : environ 7,0 % au prix médian.
Loyers d’annonce prédits, charges comprises : carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique (ce n’est pas un loyer médian de baux signés). Maisons : 20,2 €/m², estimé sur une maille de plusieurs communes, trop peu d’annonces à Choisy-le-Roi seule. Rendement brut = douze mois de loyer / prix médian au m² DVF (calcul Arncap), avant charges, taxe foncière, vacance et frais de notaire.
Choisy-le-Roi est classée en zone A du zonage ABC, et non en zone Abis (liste officielle en vigueur depuis le 26 juin 2026) : ce classement mesure la tension locative et conditionne plusieurs aides au logement. Un acheteur investisseur fera aussi ses calculs avec le taux d’intérêt de son crédit et son régime fiscal (location meublée en LMNP, ou location nue avec déficit foncier en cas de travaux).
Avant de vendre
Seine, DPE, état des risques : à préparer avant la vente
Trois points à préparer tôt : découverts en cours de vente, ils pèsent sur la négociation.
Le pont de Choisy et la Seine. Photo : Akiry, licence CC BY-SA 4.0
La Seine et l'état des risques à remettre à l'acheteur
D’après la base Gaspar de Géorisques (commune 94022), Choisy-le-Roi est exposée au risque d’inondation, au risque industriel et au transport de marchandises dangereuses. Elle est couverte par le plan de prévention du risque inondation (PPRI) de la Marne et de la Seine, approuvé le 12 novembre 2007, et a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle, pour 11 reconnaissances : 9 « inondations et/ou coulées de boue » (dont les épisodes de mai-juin 2016, janvier-février 2018 et juin 2021), 1 « mouvement de terrain » (décembre 1999, même arrêté qu’une inondation) et 1 « sécheresse » (2003).
Le vendeur remet à l’acheteur un état des risques (article L125-5 du code de l’environnement), gratuit sur ERRIAL de Géorisques. Il mentionne si votre adresse est en zone réglementée du PPRI.
DPE : les passoires énergétiques sous pression
45,2 % des résidences principales datent de 1946 à 1990 (Insee) : l’étiquette DPE de votre logement et les éventuels travaux de rénovation énergétique votés en copropriété seront regardés de près. Face à un acheteur qui veut louer, c’est décisif : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025 (nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite), les F ne le pourront plus en 2028 et les E en 2034 (ministère de la Transition écologique).
Ce que le conseiller regarde au-delà des moyennes
- nombre de pièces, surface réelle et étage ;
- ascenseur, balcon ou jardin, parking, charges de copropriété ;
- état du logement, travaux votés et étiquette DPE ;
- distance à la gare du RER C ou au tram T9 ;
- ventes récentes de biens comparables à votre adresse.
À lire : comment estimer la valeur de son logement au m² et les facteurs qui influencent le prix d’un bien.
Vous vendez à Choisy-le-Roi ?
Décrivez votre appartement ou votre maison : le conseiller immobilier partenaire d’Arncap pour Choisy-le-Roi vous recontacte. Gratuit et sans engagement.
Transparence
Méthode et sources
D'où viennent ces chiffres ?
Prix : demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), publiées par l’État sur data.gouv.fr. Années complètes 2024 et 2025, données publiées en octobre 2026 et mises à jour automatiquement sur cette page. Une vente de logement est une mutation « vente » contenant au moins une maison ou un appartement.
Prix au m² = valeur foncière / surface réelle bâtie, sur les ventes d’un seul logement (dépendances admises), entre 500 et 30 000 €/m². Médiane publiée à partir de 5 ventes. Prix bas et prix haut = 1er et 3e quartiles. Carte : sections du cadastre Etalab, adresses via la Base adresse nationale.
Autres sources, consultées en octobre 2026 : Insee (recensement 2023), carte des loyers 2025, zonage ABC, gares et stations Île-de-France Mobilités, base Gaspar (Géorisques).
DVF ne contient ni l’état du bien, ni le DPE, ni l’étage, ni le délai de vente : ces chiffres décrivent le marché, pas la valeur de votre logement. Les autres départements de la région : estimation immobilière en Île-de-France.