Vous remboursez seul un prêt immobilier pour un bien en indivision (avec un ex-partenaire, un membre de votre famille ou un ami) ? Voici ce que vous devez absolument savoir pour protéger vos intérêts et agir efficacement face à cette situation complexe.
Retour d’expérience perso : Il y a quelques années (2023), j’ai vécu cette situation avec mon ex-partenaire. Nous avions acheté ensemble un appartement à 250 000 €, chacun propriétaire à 50%. Après notre séparation, mon ex a continué d’occuper le logement mais a arrêté de payer sa part du crédit. Je me suis retrouvé à assumer seul les 1 200 € de mensualité pendant 18 mois, soit 21 600 € sortis de ma poche. Au début, je ne savais pas quels étaient mes droits ni comment récupérer cet argent.
Mais grâce aux conseils de mon avocat, j’ai pu récupérer une grande partie de mes avances. Mon ex me devait d’abord une indemnité d’occupation pour les 18 mois où il avait occupé seul l’appartement (environ 500 €/mois, soit 9 000 €). Ensuite, elle a du me rembourser les 10 800 € correspondant à sa part du crédit (50% des 21 600 € que j’avais payés seul). Au total, près de 20 000 €. Face à ces calculs précis et à la menace d’une procédure judiciaire, nous avons trouvé un accord : vente de l’appartement et partage équitable après récupération de mes avances. Cette expérience m’a appris l’importance d’agir rapidement et de bien s’entourer.
Indivision et crédit immobilier : les bases à connaître
L’indivision, c’est quoi ?
C’est quand plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans que leurs parts soient matériellement divisées.
Chaque indivisaire détient une quote-part du bien immobilier selon les termes de l’acte d’achat. Cette forme de propriété commune se retrouve fréquemment lors d’un achat immobilier en couple, entre concubins, ou au sein d’une famille.
L’article 815 du Code civil encadre cette situation juridique particulière. Aussi, et contrairement à la pleine propriété, l’indivision impose des règles spécifiques de gestion et de prise de décision.
Le crédit commun et la solidarité bancaire
Si vous avez co-emprunté, la banque peut demander la totalité du remboursement à n’importe lequel des co-emprunteurs. C’est le principe de la solidarité bancaire. Peu importe qui doit quelle part à qui, la banque peut vous réclamer l’intégralité.
Cette responsabilité solidaire découle directement du contrat de prêt signé ensemble. Votre établissement financier se préoccupe donc uniquement du remboursement du crédit immobilier, pas de la répartition équitable entre emprunteurs. Si votre co-indivisaire fait défaut, vous restez tenu de rembourser l’emprunt immobilier dans sa totalité.
La jurisprudence de la Cour de cassation confirme régulièrement ce principe : chaque emprunteur reste responsable du montant total, même après une séparation ou un divorce.
Important donc : sachez avec qui vous empruntez !
Vos obligations et vos droits en tant que payeur unique
Êtes-vous obligé de payer seul ?
Oui, vis-à-vis de la banque, en raison de la solidarité. Votre situation financière personnelle n’affecte donc pas cette obligation légale. Que vous soyez marié sous le régime de la communauté ou de la séparation de biens, cette règle s’applique. Vous ne pouvez malheureusement rien y faire.
Attention : même si vous assumez seul les mensualités, la répartition des droits de propriété sur le bien ne change pas automatiquement. Votre ex-conjoint ou co-indivisaire conserve sa part selon l’acte d’achat initial.
Vos recours contre le co-indivisaire défaillant
Action en remboursement
Vous pouvez exiger que l’autre partie vous rembourse les sommes qu’elle aurait dû payer. Cette créance naît dès que vous effectuez des versements excédant votre quote-part théorique habituelle.
Conservez toutes les preuves de vos paiements : relevés bancaires, échéanciers de prêt, justificatifs de virements. Ces documents constituent vos preuves pour récupérer les montants avancés. Et si vous avez des doutes sur certains papiers, conservez aussi ces documents. Votre avocat sera le seul à pouvoir vous dire si ces pièces peuvent avoir de l’intérêt.
Indemnité d’occupation
Si l’autre indivisaire occupe seul le bien, il est redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision (et donc, indirectement, à vous pour votre part). Cette compensation financière représente un loyer théorique basé sur la valeur locative du logement.
Le calcul tient compte de votre quote-part dans la propriété. Si vous détenez 50% du bien et que votre ex-partenaire l’occupe exclusivement, il vous doit une indemnité correspondant à votre pourcentage.
Charges et impôts
Vous pouvez aussi réclamer le remboursement de la part de l’autre pour :
- Les taxes (foncière, habitation)
- Les charges de copropriété
- L’assurance emprunteur et habitation
- Les frais d’entretien et travaux de conservation
Ces dépenses de conservation du bien ouvrent droit à compensation lors du partage. L’article 815-13 du Code civil du 14 mai 2009 prévoit explicitement cette possibilité de récupérer les avances consenties.
Les solutions pour sortir de l’indivision
La vente du bien
C’est souvent la solution la plus simple si un accord est possible. Le prix de vente permet de rembourser le crédit et de se partager le solde selon vos quotes-parts respectives.
Cette option présente l’avantage d’éviter un litige prolongé (qui, je le précise, peut durer de nombreuses années). Chaque partie récupère donc sa mise de départ (apport personnel) majorée de la plus-value éventuelle, après déduction des frais de vente et du capital restant dû.
Négociez clairement la répartition des frais de notaire, diagnostics et commissions d’agence avant de signer le mandat de vente.
Le rachat de part (soulte)
Vous pouvez racheter la part de l’autre indivisaire, devenant ainsi l’unique propriétaire. Cette opération, appelée rachat de soulte, implique :
- Une estimation juste du bien par un expert
- Un nouveau financement pour racheter la part
- La désolidarisation du co-emprunteur défaillant auprès de la banque
Votre établissement bancaire doit accepter cette démarche et réviser le contrat de prêt. Parfois, un changement d’assurance emprunteur s’impose selon votre nouveau profil de risque.
La médiation
Avant toute procédure judiciaire, tentez la médiation.
Un tiers neutre peut aider à trouver un accord amiable, souvent plus rapide et moins coûteux qu’un procès.
Cette approche préserve les relations familiales ou amicales tout en résolvant le conflit financier. Le médiateur aide à formaliser un accord équitable tenant compte des sommes déjà versées par chacun.
C’est un peu la solution « parfaite » quand les différentes parties sont d’accord.
L’action en justice (partage judiciaire)
Si aucun accord n’est trouvé, vous pourrez alors saisir le tribunal pour demander le partage de l’indivision. Le juge pourra ordonner :
- La vente du bien (licitation)
- Le partage du prix selon les quotes-parts
- L’attribution préférentielle à l’un des indivisaires
Cette procédure reste longue et coûteuse. Comptez plusieurs mois, voire années selon la complexité du dossier. Les frais d’avocat spécialisé en droit immobilier et d’expertise s’ajoutent aux coûts. Bref, c’est long, cher et fastidieux. Mais vous aurez un résultat final certain.
| Solution | Avantages | Inconvénients | Délai moyen |
| Vente amiable | Rapide, équitable | Nécessite l’accord des parties | 3-6 mois |
| Rachat de soulte | Vous gardez le bien | Financement à obtenir | 2-4 mois |
| Médiation | Préserve les relations | Accord non garanti | 1-3 mois |
| Partage judiciaire | Solution imposée par le juge | Long et coûteux | 12-24 mois |
Agissez rapidement et surtout, faites-vous accompagner !
Vous l’avez compris, ne laissez pas la situation s’enliser ; plus vous attendez, plus il peut être difficile de récupérer les sommes avancées. La prescription peut jouer contre vous pour certaines créances.
Pour protéger au mieux vos intérêts, consultez rapidement un avocat spécialisé en droit immobilier ou un notaire. Ces professionnels du droit de la famille maîtrisent les subtilités du régime matrimonial et des règles d’indivision.
Ils pourront vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter selon votre situation : mariage, concubinage, achat en indivision simple. L’accompagnement juridique s’avère particulièrement utile pour naviguer entre les obligations du Code civil et votre protection financière.
N’hésitez pas à demander plusieurs avis avant de vous engager dans une procédure. Chaque affaire présente ses spécificités selon le régime matrimonial, l’existence d’une convention d’indivision, ou les circonstances de la séparation.
Découvrez aussi Arncap : Vous êtes propriétaire ou en passe de le devenir ? Arncap est un site malin pour acheter, vendre, entretenir et embellir votre maison. Vous y trouverez aussi des astuces simples pour réduire vos factures d’énergie chaque mois. Pratique, concret, et pensé pour les particuliers. Vous voulez travailler avec les meilleurs professionnels de l’indivision (avocat, notaires et autre) ? Contactez-nous directement. A très bientôt.