De plus en plus de bailleurs ne veulent plus louer leur bien immobilier ? Vous n’êtes donc pas les seuls à constater cette tendance. Derrière ce désengagement, des risques locatifs, des contraintes réglementaires et une gestion locative difficile se cachent. Comme en rugby face à une mêlée dense, comprendre les causes de ce repli stratégique est essentiel pour anticiper les prochaines passes du marché.
Si vous êtes pressé(e) : Les propriétaires bailleurs fuient massivement la location traditionnelle à cause des impayés (taux triplé en 4 ans), des nouvelles interdictions de louer les passoires thermiques (logements G interdits depuis 2023, F en 2028) et d’une gestion quotidienne chronophage. Face à ces contraintes, 41% se tournent vers la location saisonnière qui peut rapporter 51 300€ contre 28 800€ en classique (en moyenne), mais des solutions existent pour rester rentable en location traditionnelle.
| 🚫 Impayés de loyers | 55% des bailleurs concernés, procédures d’expulsion de 15 mois coûtant 7 000€ |
| 🏗️ Rénovations énergétiques obligatoires | Travaux de 200 à 400€/m² pour éviter l’interdiction de louer |
| 📋 Gestion administrative | 7 tâches chronophages de l’annonce à la sortie du locataire |
| ⚖️ Réglementations contraignantes | Plus de 1000 communes avec encadrement des loyers, fiscalité durcie |
Les risques locatifs qui découragent les bailleurs
Pour comprendre ce phénomène de désinvestissement, il faut d’abord examiner les préoccupations majeures des propriétaires. Les propriétaires bailleurs hésitent de plus en plus à louer leurs biens. Des études récentes révèlent des craintes majeures qui influencent cette décision. Ainsi, les bailleurs anticipent les obstacles avant de franchir la ligne (d’essai^^ – Métaphore rugby).
Les chiffres parlent d’eux-mêmes et révèlent cinq principales peurs des propriétaires bailleurs :
- 55% des bailleurs confrontés à des impayés de locataires, situation classée parmi leurs préoccupations majeures
- 71% des propriétaires redoutant les dégradations de leur logement, crainte souvent concrétisée par des frais imprévus
- 39% des bailleurs citant les réglementations défavorables (encadrement des loyers, rénovations énergétiques) comme source d’angoisse
- 35% des propriétaires classant les impayés de loyers parmi leurs 3 pires craintes pour la gestion locative
- Une part non négligeable préférant payer la taxe sur les logements vacants plutôt que de louer, malgré les risques financiers
Parmi ces craintes, la peur des impayés domine particulièrement la psychologie des bailleurs.
Les loyers impayés affectant directement leur trésorerie. Selon les données, le taux d’impayés a triplé en quatre ans. Les procédures d’expulsion prennent en moyenne 15 mois et coûtent jusqu’à 7 000 €. Ces chiffres expliquent pourquoi certains propriétaires préfèrent laisser leurs biens vides.
J’ai récemment rencontré Sylvie R., propriétaire d’un T3 à Toulouse, qui illustre parfaitement cette situation. Après 8 mois d’impayés et une procédure d’expulsion qui s’est éternisée, elle a calculé qu’elle avait perdu près de 6 400€ de loyers, payé 2 800€ d’honoraires d’avocat et dépensé 1 200€ pour remettre l’appartement en état. « La prochaine fois, je le laisserai vide plutôt que de revivre ça », m’a-t-elle confié. Son cas n’est malheureusement pas isolé.
Au-delà des impayés, d’autres difficultés pratiques s’ajoutent à l’équation. Les dégradations et les expulsions complexes forment un autre frein. Même avec un dépôt de garantie, les frais de remise en état restent souvent à la charge du propriétaire. Les démarches juridiques pour récupérer un bien prennent, plus d’un an, etc.
La procédure de résiliation pour impayés implique un délai de 6 semaines après un commandement de payer, comme le précise Service-public.fr, ajoutant à la complexité perçue par les bailleurs.
Mais ces risques financiers ne constituent qu’une partie du problème. Et les contraintes réglementaires représentent un défi encore plus redoutable pour les propriétaires (ci-dessous).
L’impact écrasant des contraintes réglementaires actuelles
Si les risques locatifs inquiètent les bailleurs, les obligations réglementaires les découragent encore davantage.
En effet, les obligations de rénovation énergétique pèsent sur les propriétaires bailleurs. Comme en rugby face à une défense agressive, ces contraintes réglementaires en poussent certains à reculer plutôt que d’engager des efforts coûteux.
Le DPE, par exemple, constitue désormais l’épée de Damoclès des propriétaires. Selon les données du Ministère de la Transition Écologique, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2023, les F le seront en 2028, puis viendront les E en 2034. Alors oui c’est logique, mais c’est couteux. Et cela s’ajoute aux autres coûts qui commencent, en moyenne, à dépasser les rentrées d’argent.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classe les logements de A à G, et les propriétaires doivent désormais respecter des normes strictes avant de louer.
Voici un aperçu concret de ce qui attend les propriétaires (Calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques et coûts associés) :
| 🏠 Classe DPE | 📅 Date d’interdiction | 📉 Seuil / Logements / Coût |
|---|---|---|
| Classe G+ | 2023 | Seuil énergétique : >450 kWh/m²/an Logements concernés : Non applicable (interdiction immédiate) Coût moyen des travaux : 200 à 300 €/m² pour atteindre la classe D |
| Classe G | 2025 | Seuil énergétique : >420 kWh/m²/an Logements concernés : 1,9 million Coût moyen des travaux : 200 à 300 €/m² pour atteindre la classe D |
| Classe F | 2028 | Seuil énergétique : >330 kWh/m²/an Logements concernés : 2,8 millions Coût moyen des travaux : 200 à 300 €/m² pour atteindre la classe D |
| Classe E | 2034 | Seuil énergétique : >250 kWh/m²/an Logements concernés : 6,5 millions Coût moyen des travaux : ~400 €/m² pour atteindre la classe B |
Les seuils énergétiques correspondent à la consommation d’énergie primaire annuelle en kWh/m². Les coûts moyens sont estimés selon la surface et la nature des travaux. Les logements concernés incluent les résidences principales et secondaires non conformes.
Parallèlement aux exigences énergétiques, la pression fiscale s’intensifie. Et la fiscalité pèse lourdement sur la rentabilité !
Les régimes fiscaux (micro-foncier, réel, micro-BIC) déterminent le rendement net, avec des abattements réduits depuis 2025. Selon une étude de Challenges.fr, 18% des bailleurs envisagent de vendre plutôt que d’entreprendre des travaux. Le choix du statut juridique devient donc un enjeu stratégique.
Pour compléter ce tableau réglementaire complexe, l’encadrement des loyers limite désormais la liberté tarifaire. Les lois encadrant les loyers compliquent encore la donne et plus de 1000 communes en zone tendue imposent des plafonds.
Paris, par exemple, régule les loyers depuis 2019. Les propriétaires de logements F et G (DPE) subissent des loyers bloqués ou l’interdiction de louer. Comme au rugby face à des règles en constante évolution (il y en a des nouvelles chaque année, c’est pour dire… Les bailleurs doivent sans cesse s’adapter pour rester dans le jeu.
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un comparatif des principales contraintes par type de location :
| 🏠 Type de location | ⚡ Contraintes DPE | 💶 Encadrement loyers | 📊 Fiscalité | 📋 Gestion administrative |
|---|---|---|---|---|
| Location vide longue durée | Interdiction G (2023), F (2028), E (2034) | Plafonds dans 1000+ communes | Micro-foncier ou réel | Bail 3 ans, préavis 3 mois |
| Location meublée | Mêmes contraintes DPE | Plafonds réduits de 5 à 10% | Micro-BIC ou réel | Bail 1 an, préavis 1 mois |
| Location saisonnière | Pas de contraintes DPE spécifiques | Pas d’encadrement (sauf villes) | Micro-BIC ou réel | Changement de locataires fréquent |
| Colocation | Contraintes DPE par chambre | Plafonds par chambre | Revenus multiples | Gestion de plusieurs baux |
Cette diversité d’options explique pourquoi de nombreux propriétaires repensent leur stratégie locative. Mais avant de changer de cap, il faut comprendre les défis spécifiques de chaque formule. Ces contraintes réglementaires, aussi lourdes soient-elles, ne représentent que la partie visible de l’iceberg. La gestion quotidienne d’un bien locatif révèle d’autres défis tout aussi décourageants !
La gestion locative quotidienne, un parcours semé d’embûches
Au-delà des risques financiers et des contraintes réglementaires, c’est souvent la complexité administrative qui fait reculer les propriétaires.
En effet, les démarches pour gérer un bien locatif découragent de nombreux propriétaires. Les formalités légales pour rédiger un bail, vérifier les garanties ou résoudre des conflits prennent du temps. Pour les bailleurs, le suivi des obligations administratives devient un vrai match contre une équipe coriace.
Concrètement, voici les 7 tâches administratives qui consomment (le plus) de temps :
- Rédiger une annonce de location avec photos et diagnostics nécessaires pour attirer des candidats sérieux
- Vérifier la solvabilité des locataires via dossiers complets et règle des trois fois le loyer
- Rédiger un bail conforme à la loi Alur avec diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante)
- Établir un état des lieux d’entrée détaillé avec photos datées pour éviter les litiges
- Suivre les paiements mensuels, gérer les charges et relancer les retards de loyers
- Coordonner les réparations urgentes et distinguer les responsabilités entre bailleur et locataire
- Gérer la sortie du locataire avec état des lieux comparatif et restitution du dépôt de garantie
Cette charge administrative s’accompagne souvent de tensions humaines difficiles à gérer. Les relations tendues entre bailleurs et locataires compliquent la donne. Les litiges sur les dépôts de garantie, l’entretien des biens ou les charges bloquent 23% des propriétaires. La Confédération Générale du Logement a enregistré 2 300 plaintes en 2019 liées à ces désaccords. Et les affrontements sont parfois inévitables.
Face à ces difficultés, certains propriétaires explorent des alternatives plus rentables et préfèrent des solutions comme la location saisonnière. Accessibles même avec un petit budget, ces options offrent moins de contraintes. Un logement peut générer 51 300€ de loyers annuels saisonnier contre 28 800€ en location classique, un écart qui pousse 41% des investisseurs à changer de stratégie. Moins de contraintes, plus de bénéfices. A+B.
Face aux loyers impayés, aux contraintes réglementaires et à la gestion locative complexe, de nombreux propriétaires préfèrent laisser leurs logements vides. Pourtant, en anticipant les risques, en simplifiant les démarches ou en optant pour des solutions comme la location meublée, vous pouvez transformer ces défis en opportunités.
Et si vous voulez faire estimer votre bien dans le but de le vendre, vous pouvez contacter gratuitement nos experts chez Arncap qui se feront un plaisir de vous accompagner.
C’est sans frais, et sans engagement ! À très bientôt.